Видове ипотеки. Вписване на ипотеката. Подновяване и ново вписване. Заличаване на ипотеката.

В първата част се опитах да изясня накратко същността и съдържанието на ипотечното право. Тук ще разгледам видовете ипотеки, основните разлики между тях и как се учредяват, подновяват, вписван наново и заличават.

Чл. 166 на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) казва: „Ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона”. Виждаме, че законът регламентира два вида ипотеки – договорна и законна.

Ипотека може учреди и като обезпечение пред съд или пред друго държавно учреждение.

Чл. 170 от ЗЗД разписва строги изисквания, за да е действителна учредената ипотека: Учредяването на ипотеката ще е недействително, ако в ипотечния договор, било в молбата за учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя, съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или размера на сумата, за която се учредява ипотеката.

Договорна ипотека

Ипотечното право може да възникне чрез договор за ипотека, с който да се обезпечи вземането по друг главен договор и друго главно вземане. Например договор за заем/кредит. Вземането може да бъде парично или непарично.

Страни по ипотечния договор са кредиторът и собственикът на имота, който може да е длъжник по главната сделка или трето лице, което не е длъжник по главната сделка, но се съгласява с неговия имот да обезпечи вземането на кредитора по главната сделка.

Договорната ипотека се сключва по волята на страните. Страните трябва да са постигнали съгласие. Необходимо е да има изрично съгласие на собственика за обременяване на имота му. Съгласието на собственика трябва да е с обезпечителна цел, а именно – да обезпечи вземането на кредитора по главния договор.

Договорът е формален. Сключва се под формата на нотариален акт. Това означава, че всяка друга форма води до нищожност на договора за ипотека.

Предмет на ипотеката може да бъде само конкретно определен недвижим имот (урегулирани и неурегулирани поземлени имоти, сгради или идеални части от тях). Изключение от това правило е т.нар. „мобиларна”, „морска” ипотека върху кораби. Тази ипотека може да бъде само договорна и се извършва с писмен договор с нотариална заверка на подписите и вписване в регистърните книги на корабите в българско пристанище. Предмет на мобиларната ипотека може да бъде само цял кораб, но не и идеална част от кораб.

Договорът за ипотека трябва да съдържа посочените в чл. 167, ал. 2 от ЗЗД задължителни елементи:

  • трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някое от тия лица е юридическо – точното му наименование;
  • имотът, върху който се учредява ипотеката (имотът трябва да бъде индивидуализиран по вид, местонахождение и граници);
  • обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземане не е парично.

Ако някой от тези елементи липсва или липсва яснота по отношение на който и да е от горните елементи ипотеката е недействителна.

Ипотеката обезпечава кредитора до вписания размер на вземането или до размера на вписаната сума, когато вземането е непарично. Ако размерът на вземането се увеличи след вписването на ипотеката, кредиторът не може да получи от цената на имота сума по-голяма от онази, за която е вписана ипотеката. Вземането за изтеклите лихви (възнаградителни или обзщетителни) трябва да е вписано, като те трябва да са конкретизирани по размер. Кредиторът може да се обезпечи и за неизтеклите лихви, но в ипотечния договор трябва да е посочено, че вземането е лихвоносно. Но вземането на кредитора за неизтеклите лихви е ограничено от императивната разпоредба на чл. 174 от ЗЗД, която разпорежда, че ипотеката обезпечава и лихвите за двете години, които предшестват годината на връчване на призовката за доброволно изпълнение на собственика, за текущата година и за всички следващи до деня на продажбата на имота. Това означава, че вписването на по-голям размер на неизтеклите лихви няма да породи действие над императивно определения размер. Ипотеката обезпечава и вземането на кредитора за разноските по учредяването и подновяването на ипотеката, съдените разноски и разноските по изпълнението.

Законна ипотека

Ипотечното право може да възникне и без договор. Законна ипотека може да бъде вписана само при настъпването на определени в закона юридически факти. Само ако са възникнали посочените в закона юридически факти в полза на кредитора възниква ипотечното право и по негова молба може да поиска да впише законна ипотека.

ЗЗД допуска учредяване на законна ипотека само в два случая:

Ипотека в полза на отчуждителя на недвижим имот. Предмет на тази ипотека може да бъде само отчуждения имот и обезпечава всички вземания на прехвърлителя, които възникват от отчуждителната сделка (парични или непарични). Други вземания не се обезпечават. Ако вземането е непарично трябва да бъде вписана паричната сума. Отчуждителната сделка може да бъде продажба, замяна. Така например ипотеката може да обезпечава вземането на продавача при покупко-продажба на недвижим имот, когато купувачът не е платил напълно цената, но сделката е изповядана по нотариален ред. В този случай прехвърлителят има право да впише законна ипотека върху имота, който продава до размера на вземането си по договора за покупко-продажба. Законът дава това право на продавача, тъй като от датата на подписване на нотариалния акт, независимо че не е платена изцяло цената, продавачът не е собственик на имота. От тази дата купувачът е станал собственик. За да гарантира за неизплатената част от продажната цена продавачът има право по негова молба да впише законна ипотека. Затова в нотариалния акт е необходимо да се впише, че не е получил изцяло цената на имота, какъв е остатъкът на дължимата сума и в какъв срок ще бъде заплатена.

Втората хипотеза, при която може да бъде вписана законна ипотека, е ипотека в полза на съделителя. Тя обезпечава всички вземания на съделителя комуто се дължи допълване на неговия дял след извършване на доброволна или съдебна делба, тъй като при подялбата е получил по-малък дял в натура, т. нар. уравнение. В този случай предмет на ипотеката може да бъде само недвижимия имот, оставен в дела на онзи съделител, който дължи допълване на дела.

Има и други хипотези, в които може да бъде вписана законна ипотека. Например съгласно чл. 26, ал. 4 от Закона за подпомагане на земеделските производители законна ипотека може да бъде вписана в полза на ДФ „Земеделие” върху недвижимите имоти и вещни права върху тях, когато са придобити от земеделските стопани изцяло или частично с отпуснат от фонда кредит или с банков кредит, гарантиран от фонда. По силата на чл. 60, ал. 4 от Закона за кредитните институции банката има право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.

Ипотеката, която се дава като обезпечение пред съд или друго държавно учреждение е уредена в ЗЗД. Тя може да се учреди, когато законът изисква да се предостави обезпечение пред съд или друго държавно учреждение. Например при допускане на предварително изпълнение на съдебно решение, при спиране на принудително изпълнение в предвидените от закона случаи и други. Необходимо е съгласието на собственика на недвижимия имот, което се заверява нотариално. Това съгласие на собственика са вписва, за да се учреди ипотекита. Стойността на недвижимия имот се пресмята с 20% под пазарната цена на имота.

Как се вписва ипотеката?

Ипотечният договор, законната ипотека и ипотеката, която се дава като обезпечение пред съд или друго държавно учреждение, за да породят действие трябва да бъдат вписани в имотния регистър (чл. 166 от ЗЗД). Вписването определя и реда на ипотеката. От вписването й тя може да бъде противопоставена на всички трети лица.

Вписването на договорна ипотека се извършва по молба на нотариуса, изповядал сделката, в деня на изповядването й. Нотариалният акт се представя в два еднакви екземпляра в деня. Вписването се извършва незабавно в рамките на работния ден, по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира ипотекираният недвижим имот чрез подреждане на нотариалния акт за ипотека в ипотечната книга, която се образува от самите нотариални актове за ипотека, и получава номер от тази книга. Върху самия акт се нанася номерът, под който е записан в регистър, датата, както и томът и страницата на партидната книга, в която е нанесено вписването. Вписването се нанася в партидата на собственика. В службите по вписванията, където има въведен програмен продукт за водене на помощни партиди за имоти, в подлежащия на вписване акт се записва и номерът на партидата. В срок до три дни вторият екземпляр от вписания акт се връща на молителя.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, подадена в два еднакви екземпляра, придружена с акта, удостоверяващ правото на законна ипотека (актът за отчуждението или за делбата, договора за банков кредит) в оригинал или препис. Тя трябва да съдържа всички данни, които трябва да съдържа и нотариалния акт за договорна ипотека и посочване на основанието, въз основа на което се поражда правото на законна ипотека. Производството за вписването му от Съдията по вписванията е аналогичен на производството за вписване на договорна ипотека. Вписването става чрез подреждането на единия екземпляр от молбата в книгата за законните ипотеки, която се състои от молбите за законни ипотеки, и се записва в партидата на собственика на имота.

Ипотеката, която се дава като обезпечение пред съд или държавно учреждение се вписва по същия ред, като се прилага нотариално завереното съгласие на собственика на имота и препис от него. Съгласието трябва да съдържа елементите, посочени в чл. 27 от Правилника за вписванията: службата по вписванията, в която ще се извърши вписването; описание на недвижимите имоти, които се ипотекират (вида, местонахождението, номера на имота, площта и/или застроената площ и границите; сумата, за която се дава ипотеката; данните на лицето, за което се дава обезпечението; датата и мястото на издаването на акта; подпис на молителя. Вписването става чрез подреждане на съгласието в съответната книга.

Подновяване на вписването

С вписването на ипотечния акт възниква действие на вписването. Действието на вписването трае 10 години от деня, в който е било извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този срок да е изтекъл. В този случай ще се запази редът на ипотеката.

Вписването се подновява по писмена молба на кредитора, която трябва да бъде придружена от препис от договора или молбата за учредяване на ипотеката. Молбата се подава в два еднакви екземпляра с нотариална заверка на подписа и трябва да съдържа данните на първоначалното вписване. Съгласието на собственика на ипотекирания имот не е необходимо. Ако последният е починал в молбата трябва да се посочат и наследниците му. Допустимо е да се иска подновяване на вписването и за по-малка сума от първоначалното вписване.

Подновяването се извършва по реда на първоначалното вписване, чрез подреждане в съответната книга на единия екземпляр от молбата. За извършеното подновяване съдията по вписванията прави отбелязване отстрани на ипотечния акт, като посочва входящия номер на молбата за подновяване. Подновяването се отразява в партидата на ипотекарния длъжник, дори след първоначалното вписване да е имало отчуждителна сделка с имота, защото ипотеката следва имота. От датата на вписване на подновяването започва да тече нов 10- годишен срок и редът на ипотеката се запазва. Подновяване на вписването може да се иска от кредитора многократно.

Ново вписване

Ако 10-годишният срок от вписването изтече, без да се извърши подновяване на вписването, ипотеката може да се впише наново. В този случай тя има ред от новото вписване. По същия ред ипотекарният кредитор подава молба с искане за ново вписване.

Заличаване на вписването

Заличаването на вписването може да стане в няколко случая:

Заличаването може да стане доброволно въз основа на едностранно писмено съгласие на кредитора с нотариално заверен подпис.

Посочване на причина поради която кредиторът подава молбата за заличаване на ипотеката не е необходимо. Тя е без значение. Няма значение и дали дългът е заличен.

Ипотеката може да бъде заличена въз основа на влязло в сила съдебно решение, с което е постановено заличаването – например при уважен от съда иск, че ипотеката е погасена и съдът е постановил заличаването й.

Ипотеката може да бъде заличена по молба на всяко заинтересова лице, когато са изтекли 10 години от датата на вписването на ипотеката и тя не е подновена.

Купувачът на недвижим имот при публична продан може да иска заличаване на ипотеката, ако удостовери пред съдията по вписванията, че проданта е извършена и че не е поел ипотеката.

Ипотеката е вписана в книгите за вписванията. Заличаване на вписването на ипотеката става въз основа на писменото съгласие на кредитора, дадено в нотариално заверена форма, или на влязъл в сила съдебен акт, с който се постановява заличаването. Когато кредитор е държавен орган, заверка на подписа не се изисква.

Заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан, се извършва по молба на купувача на недвижимия имот. Към молбата за заличаване на ипотеката купувачът представя влязло в сила и вписано в книгите за вписванията постановление за възлагане на недвижимия имот и удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД.

Заличаването може да иска всеки заинтересован. То се извършва чрез отбелязване отстрани на вписания акт, като се посочи документът, на основание на който то става, и времето, когато е направено. Отбелязването се подписва от съдията по вписванията.

Частично заличаване се извършва по същия начин, както заличаването изцяло.

ЧАСТ ПЪРВА