Какво представлява ипотеката и какво е нейното съдържание

Ипотеката има гръцки произход и за първи път е била уредена от класическото римско право.

У нас ипотеката (ипотечното право) е уредена в Закона за задълженията и договорите, Закона за собствеността и Правилника за вписванията.

За обезпечаване на едно вземане (свое или чуждо) може да се учреди ипотека върху недвижим имот. Една ипотека може да обезпечава и повече от едно вземане. В този случай тя тежи върху имота докато не бъдат погасени всички вземания. Върху един имот може да се учреди повече от една ипотека, т.е. да обезпечава две, три и повече вземания. Всяка от тях обаче има действие по реда на вписването на ипотеката за съответното вземане. Това е много важно правило. Всяка ипотека се вписа в партидата на името на собственика. От този момент ипотеката има действие. Редът на вписване на ипотеката определя поредността на удовлетворяване от цената на недвижимия имот в изпълнителното производство, ако върху имота има вписани няколко ипотеки. Който е вписал ипотеката си по-рано, се удовлетворява от цената на имота по-напред.

Ипотеката следва вземането, което се обезпечава. Това означава, че, ако кредиторът прехвърли вземането, то се прехвърля и ипотеката и ще продължи да обезпечава вземането на вече новия кредитор. Законът допуска, ако се уговори изрично, вземането да бъде прехвърлено без ипотеката, като в този случай ипотеката се погасява. Погасяването на главното задължение погасява и ипотечното право (ипотеката). Ипотеката (всяка част от недвижимия имот) обезпечава всяка част от вземането. Плащането на част от задължението не освобождава съответно част от имота (ипотеката). Тя продължава да тежи върху целия имот. По същия начин прехвърлянето на част от вземането не води до частично погасяване ипотеката. В тази хипотеза и прехвърлената част и непрехвърлената част от вземането си остават изцяло обезпечени с ипотеката. Защо е важно да знаем това? Важно е, защото както този, който е прехвърлил част от вземането, и този, който е придобил част от вземането, могат да изнесат недвижимия имот на публична продан, като след продажбата на имота от неговата цена ще получат съразмерно на вземането си.

Ипотеката следва имота независимо от настъпилите промени в него. Това правило изразява неделимостта на ипотечното право и абсолютния му характер. Ипотеката може да бъде противопоставена на всяко лице, което е придобило права върху ипотекирания имот след вписване на ипотеката (ипотеката действа спрямо абсолютно всички). И когато ипотекираният имот се раздели на няколко по-малки имота ипотеката ще продължи да тежи върху всеки от тях (ипотечното право не се разделя). В последния случай кредиторът може да се откаже от неделимостта на ипотеката в писмена форма с нотариална заверка на подписа.

Какво е съдържанието на ипотечното право?

Знаем, че кредиторът, макар и обезпечил вземането си с ипотека върху имота, не става собственик на този имот. Имотът не се предава в негово владение, а си остава във владение на собственика. Въпреки това обаче законът дава на ипотекарния кредитор някои правомощия, които иначе могат да се упражняват само от собственика на имота.

Кредиторът по обезпеченото с ипотека вземане (ипотекарен кредитор) има правото да иска от всяко трето лице да не влошава състоянието на имота, което би го обезценило. Тоест да иска от всяко лице да се въздържа от поведение, което влошава стойността на имота. Това право кредиторът може да противопостави включително и спрямо длъжника, собственика на имота, от владелеца или държателя на имота, т.е. спрямо абсолютно всички. Това свое право ипотекарният кредитор може да защити по съдебен ред, като поиска от съда да задължи лицето да преустанови нарушението и да не извършва в бъдеще нови нарушения или да възстанови предишното състояние на имота за сметка на нарушителя, ако това е невъзможно. В случай че с поведението си третото лице или собственика на имота е обезценило имота кредиторът има право на обезщетение за причинените му вреди изразяващи се в намаляването на цената на имота, като кредиторът трябва да докаже пред съда вредата.

Ипотекарният кредитор има право да се удовлетвори предпочтително от цената на имота. Това право на кредитора представлява една особена привилегия върху сумата от продадения по принудителен ред ипотекиран имот в изпълнителния процес. Това именно означава, че кредиторът не може да продаде имота извънсъдебно. За да може да се възползва от тази привилегия ипотекарният кредитор трябва да осъди длъжника за обезпеченото с ипотеката вземане, да се снабди с изпълнителен лист, въз основа на който да образува изпълнително дело и да поиска от съдебния изпълнител да насочи изпълнението върху ипотекирания имот. В изпълнителния процес имотът може да бъде изнесен на публична продан, като без значение е чия собственост е в момента имота, тъй като изпълнителният лист спрямо лицето, което е учредило ипотеката, има сила и спрямо последяващите приобретатели (собственици) на ипотекирания имот.

Ипотекарният кредитор е присъединен по право взискател в изпълнителния процес. Съдебният изпълнител е длъжен да уведоми ипотекарния кредитор за описа и публичната продан на имота и да отдели сума за удовлетворяването на ипотекарния кредитор до снабдяването му с изпълнителен лист.

Казахме, че ипотечното право е привилегия върху сумата от продадения по принудителен ред ипотекиран имот в изпълнителния процес. Всъщност тази привилегия има значение и ще се окаже много важна в случаите, когато получената от публичната продажба цена не е достатъчна да удовлетвори всички взискатели (кредитори) по изпълнителното дело. Тогава ипотекарният кредитор има право се удовлетвори с предпочитание от получената цена преди необзпечените кредитори, преди кредиторите с обща привилегия и преди тези ипотекарни кредитори, които са вписали ипотеката върху имота след неговата – правилото, който е вписал ипотеката си по-рано, се удовлетворява от цената на имота по-напред.

Кога се прекратява ипотеката?

По правило ипотеката се прекратява с прекратяването на главния дълг. Публичната продан прекратява всички ипотеки.

Погиването на имота води до прекратяване на ипотеката, но ако е погинала част от имота, ипотеката остава да тежи върху останалата част.

Ипотеката може да се прекрати и чрез отказ на кредитора в писмена форма с нотариална заверка на подписа.
Ипотеката ще се прекрати и ако ипотекарният кредитор придобие собствеността върху имота. Обяснението е в това, че в тази хипотеза собственикът и ипотекарният кредитор са едно и също лице.

Ако длъжникът по главното вземане се е позовал на давността, то с погасяването по давност на главно вземане се прекратява и ипотеката.

ЧАСТ ВТОРА