Покупката на недвижим имот е сериозна инвестиция. За да си спестим проблеми в бъдеще, за да не се окажем без имот и без пари е добре да знаем как да се защитим още преди да сме изповядали сделката при нотариус.

Обичайната практика при сделките с недвижими имоти е страните да сключват предварителен договор, с който едната страна /продавачът/ се задължава да продаде, а другата страна /купувачът/ – да купи имота при договорената цена, начин на плащане и срокове за сключване на „окончателния договор”. Предварителният договор по своя характер представлява едно обещание за продажба. Най-честата причина да се сключи предварителен договор е липсата на готовност на страните към момента да сключат окончателния договор – например бъдещият купувач в момента не разполага с цялата или част от покупната цена; банката изисква от купувача предварителен договор, за да кандидатства за отпускане на ипотечен кредит, с който да заплати продажната цена; наличието на тежест/и върху имота, които страните са се договори да бъдат отстранени; продавачът все още не разполага с всички необходими документи за сключване на сделката пред нотариус и други.

Важно е да знаете, че предварителният договор за продажба на недвижим имот няма вещноправен характер. Това означава, че с него не се прехвърля собствеността, дори купувач да е платил цялата договорена цена. По силата на чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор само по съдебен ред може да иска неговото обявяване за окончателен, в случай че е изпълнила задълженията си по предварителния договор. Предварителният договор си е договор, които за страните има силата на закон и поражда права и задължения. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите много внимателно, и то след като се убедите, че сделката по покупко-продажбата, която ще изповядате пред нотариуса, не крие рискове.

Най-големият риск пред купувача е дали действително ще стане собственик на имота и дали няма да бъде отстранен от имота. Рискът да се случи това може да сведете до минимум, ако знаете какви документи да изискате от продавача и какви проверки може да направите и сами.

Поискайте продавачът да ви предостави документа, с който се легитимира като собственик и удостоверение за тежести /поне за 10 години назад/ както за имота, така и за земята към него. Имайте предвид, че новият собственик ще придобие имота заедно с всички тежести, които тежат върху имота, ако те не бъдат отстранени преди изповядване на сделката пред нотариуса.

Внимателно проследете собствеността на имота, преценете дали има вероятност трето лице да предяви права /или вече е предявило/ по отношение на имота, който искате да купите. При съмнение за такъв риск договорете клауза, с която да ангажирате отговорността на продавача в случай че бъдете отстранен от имота. Имайте предвид, че нотариусът не е задължен да прави проучване на имота назад във времето и да ви разяснява съществува ли риск да бъдете отстранен от имота и дали имотът е обременен с тежести /проверка за ипотеки и тежести се извършва от нотариуса само при изрично искане/. Нотариусът проверява дали праводателят /купувачът/ е собственик на имота, което се удостоверява със съответните документи /нотариален акт, съдебно решение, договор и други/. За по-голяма сигурност сами направите справка на място в Агенция по вписванията или онлайн по ЕГН на собственика /всички собственици поотделно/ и по партидата на имота.

Поискайте от продавача удостоверение за семейно положение. Ако продавачите са съпрузи поискате удостоверение за избран режим на имуществени отношения от съпрузите. Тези документи ще ви дадат яснота дали имотът е придобит по време на брака и същият представлява семейна имуществена общност, тъй като в зависимост семейното положение и статута на имота като семейна имуществена общност могат да възникнат много усложнения в бъдеще. Така ще имате яснота относно собствеността и рисковете.

При покупка на наследствен имот изискайте от продавача /продавачите/ удостоверение за наследници. Така ще имате възможност да проследите собствеността на имота и да се убедите, че продача – наследник е собственик на имота.

При покупка на имот от юридическо лице направете проверка на историята фирмата продавач. Възможно е да има тежести или претенции на кредитори на фирмата, които да имат отношение към имота.

Ако продавачът заяви, че няма да участва лично в изповядване на сделката, а ще бъде представляван от пълномощник, поискайте да се запознаете с пълномощното преди изповядване на сделката. Уверете се, че пълномощното е валидно, какъв е обемът на представителната власт на пълномощника.

Истина е, че колкото и проверки да се правят в Агенцията по вписвания относно тежести и претенции на трети лица спрямо имота няма гаранция, че купувачът няма да бъде отстранен от имота. Погрижете се да ограничите този риск като направете справка в Агенция по вписванията и непосредствено преди изповядване на сделката или изискайте да бъде направена от нотариуса, за да се уверите че собственикът междувременно не се е разпоредил с имота и дали няма вписани искови молби на трети лица по отношение на имота, защото при предявен иск за собственост, ако третото лице докаже правата си на собственик, то неговите права ще бъдат предпочетени пред тези на купувача.

Изглежда сложно и отнемащо много време. Бъдете сигурни, че усилията, които ще положите да проучите историята на собствеността на имота ще Ви спести много тревоги, време и пари в бъдеще.

Ако нямате достатъчно време и нужните знания, за да извършите изследване на документите, доверете се на професионалист, който ще анализира документите и ще ви консултира при подготовката и изповядване на сделката. В зависимост от спецификата на проектираната сделка ще ви даде съвет и какви други документи е необходимо да се изследват за по-голяма сигурност.